Hvis du vil bygge en ny bygning, har du brug for et stykke jord. Størrelsen, beliggenheden og sidst men ikke mindst købesummen er de afgørende kriterier for den kommende boligejer, når der skal vælges bolig. Men kan du virkelig stole på det sikkert? Hvad med de dybere lag af jorden? Hvilken vigtig rolle spiller de? En jordbundsrapport skal give tilstrækkelig planlægningssikkerhed med sine oplysninger.
Hvad er en jordrapport?
En undergrundsrapport er en rapport, der giver information om en jords beskaffenhed med hensyn til dens egnethed som byggeplads. Den indeholder resultaterne af udforskningen og undersøgelsen af byggepladsen. Det omfatter også ekspertvurderingen af disse resultater og de deraf følgende konsekvenser for planlægningen af bygningen. Den indeholder blandt andet følgende information:
- jordens bæreevne
- Information om grundvand
- Beskrivelse af geologi
- mulige økologiske byrder
- Perkolationsevne og frostbestandighed i jorden
- Jordtype og jordklasse
- Specifikationer for tætning af bygningen
En jordbundsrapport giver information om geologiske træk ved byggepladsen i god tid før byggeriet påbegyndes og giver dermed bygherren planlægningssikkerhed.
Problemer som grundvand kan forårsage
Grundvandet i de dybere lag af jorden kan give problemer med den opførte bygning. Det er derfor vigtigt at undersøge dens adfærd, inden byggeriet påbegyndes. Det største problem er det såkaldte pressevand, som presser bygningens tætninger. Dette er især tilfældet, når nedsivningsvandet ikke kan løbe godt væk, eller grundvandsspejlet generelt er højt. Hvis dette er kendt inden byggeriet påbegyndes, kan der træffes passende foranst altninger. En kælder har for eksempel brug for dræning, så væggene ikke bliver fugtige. Men selv huse uden kældre er ikke sikre mod vand i jorden og kræver også passende foranst altninger.
Detektering af giftige kontaminerede steder
Hvis den fremtidige byggeplads allerede har været brugt som erhvervsareal, bør jorden undersøges grundigt for forurenede grunde. Det kan godt være, at der stadig er giftige stoffer i jorden. Ejendommens ejer er ansvarlig for at fjerne forureningen. Hvis du som kommende bygherre vil undgå høje bortskaffelsesomkostninger, er det bedst at få afklaring inden køb. En jordbundsrapport kan her give sikkerhed. Denne undersøgelse er dog ikke obligatorisk som led i en jordundersøgelse til jordrapporten. Det er kun påkrævet for ejendomme, hvor der er mistanke om forurenede grunde. Det er tilfældet, hvis virksomheder har arbejdet med miljøskadelige stoffer på disse ejendomme. Hvis du vil være på den sikre side, bør du bestille denne ekstra service. Især hvis en køkkenhave skal anlægges på en stor ejendom, skal jordkvaliteten være ren for ikke at bringe menneskers sundhed i fare.
Duds, et gammelt problem
Mange flybomber fra Anden Verdenskrig ligger i dvale i jorden, uopdaget. Selv årtier senere udgør mange af dem stadig en fare. Ejendomme i byer er særligt ramt. I nogle kommuner er der endda pligt til at undersøge, om ejendommen ligger i udpegede mistænkte områder. Udgifterne til eftersyn afholdes norm alt af ejendommens ejer. Disse omkostninger samt tidsforsinkelser, indtil den ueksploderede bombe er uskadeliggjort, skal tages i betragtning i visse områder. Det giver derfor mening at tage højde for denne eventualitet i god tid.
Er en jordbundsundersøgelse obligatorisk?
Hver struktur har en betydelig vægt, der hviler på jorden nedenunder og skal understøttes pålideligt af den. For at gøre dette skal du vide, om den valgte undergrund er tilstrækkelig stabil til det planlagte byggeprojekt. Ellers er der risiko for skader på nybygningen og eventuelt også på nabobygninger. En geoteknisk rapport, det officielle navn for undergrundsrapporten, er derfor et vigtigt grundlag for planlægning og gennemførelse af byggeprojekter. Det tjener primært som grundlag for beregning af statikken og fundamentets styrke. En undergrundsrapport har derfor været påkrævet af bygningsreglementet i Tyskland siden 2008 for alle ubebyggede ejendomme, hvor et byggeprojekt er under behandling. Denne forpligtelse gælder ikke ejendomme, der allerede er udviklet.
Bemærk:
Det er ikke tilstrækkeligt at drage konklusioner fra jordforsøg på en naboejendom. Selv over små afstande er alvorlige afvigelser mulige, hvorfor der kræves en separat jordprøve for hver ejendom.
Alle risici i forbindelse med byggepladsen bæres af bygherren, dvs. ejendommens ejer. Enhver husbygger bør forholde sig til dette i god tid og klart regulere gennemførelsen og overtagelsen af omkostninger. Det er derfor tilrådeligt at få foretaget jordrapporten hos sælger for at være sikker på, at grunden er bebyggelig, inden du køber den. Som sælger kan det også anbefales at få udarbejdet en byggerapport, da denne nemt kan indgå i prisforhandlingerne.
Hvad er fordelene ved jordrapporten?
Hvis en jordtest afslører en problematisk byggeplads, skal byggeprojektet ikke nødvendigvis opgives. Ud fra de identificerede problemer kan der udledes anlægstiltag, der vil give den nye bygning et langsigtet og sikkert fodfæste. Hvis resultaterne af undersøgelsen er kendt før planlægning, kan dette justeres rettidigt. Enhver påkrævet foranst altning øger de samlede byggeomkostninger. Afhængigt af omfanget kan disse omkostninger være så høje, at byggeri ikke længere er muligt eller ikke længere kan betale sig af økonomiske årsager.
Hvis en bygning opføres uden at kende jordens beskaffenhed og uden de nødvendige beskyttelsesforanst altninger, kan det medføre høje opfølgningsomkostninger. Fugtige vægge fører for eksempel til dannelse af skimmelsvamp, som er arbejdskrævende og dyrt at fjerne, for ikke at tale om de helbredsmæssige konsekvenser. Nedbøjning eller revner kan også resultere. Undergrundsrapporten er et nyttigt instrument blot til at undgå disse senere defekter og uoverskuelige opfølgningsomkostninger for deres eliminering.
Hvornår skal du tænke på en jordrapport?
Hvis du køber et "gammelt" hus, skal du havenoundergrundsrapport. Der kræves en jordbundsrapport forfremtiden husbyggeren, så planlægningen af byggeprojektet og omkostningerne kan planlægges derefter. Det bør derfor oprettes ved køb af ejendommen, men senest ved planlægning af byggeriet. Hvis jordens tilstand bestemmes før køb, kan du være sikker på ikke at bruge penge på et ubrugeligt stykke jord. De nødvendige sikkerhedsforanst altninger kan også vise sig at være så dyre, at det giver mere mening at lede efter en alternativ ejendom.
Aftalen om udarbejdelse af jordbundsrapport skal indgå i bygge- og købskontrakten, især for bygninger med fast pris. Arkitekter har pligt til at informere bygningsejere om behovet for en jordrapport.
Hvem skriver jordbundsrapporten?
En geoteknisk ekspert har de faglige kvalifikationer til at udarbejde en undergrundsrapport, der angiver indkøb af undergrunden. Han skal være bemyndiget til at udarbejde en rapport i henhold til DIN 4020 og DIN 1054. Du kan finde en ekspert via De Gule Sider eller internettet. Forskellige bygherreforeninger og Håndværkskammeret kan også hjælpe dig med at finde en taksator i nærheden.
Tip:
Spørg din arkitekt om en anbefaling. Han arbejder jævnligt med jordbundsundersøgelser og kan helt sikkert henvise dig til eksperter, som han har gode erfaringer med.
Hvordan udarbejdes en jordrapport?
For at der kan udarbejdes en jordbundsrapport, skal undergrundens tilstand først analyseres med forskellige tekniske metoder. Til dette kræves passende jordprøver. Disse fjernes fra et passende sted med et kernebor. Som regel udføres der boring i de fremtidige hjørner af den planlagte bygning. Hullet går cirka tre meter dybere end husets planlagte fundament. De forskellige jordlag i prøven giver indsigt i undergrundens bæreevne og vandforhold.
Tip:
Før boring bør grundplanen for bygningen og den nøjagtige placering fastlægges, så jordprøven kan udføres på det "rigtige" sted.
Hvor meget koster en jordrapport?
Omkostningerne til en undergrundsrapport afhænger af størrelsen af den planlagte bygning og omfanget af den bestilte undersøgelse. For en enfamiliesbolig på gennemsnitlig størrelse op til omkring 200 kvadratmeter er prisen for en grundrapport mellem 500 og 1.000 euro. Der er også regionale forskelle i prisen på jordrapporten.
Hvis jordeksperten yder yderligere tjenester, stiger prisen til 2.000 til 2.500 euro. Yderligere tjenester omfatter for eksempel bestemmelse af vandgennemtrængelighed eller bygningskemisk vandanalyse. Merudgiften til en jordrapport kan dog være givet godt ud. Omkostningerne til at fjerne defekter forårsaget af dårlig undergrund kan være væsentligt højere.
