Bygherrer er ofte begrænset i realiseringen af deres drømmebolig af byggeregler for en grund, hvilket igen kan være til ulempe for sælgere af byggegrunde. Overholdelse af lovbestemte minimumsafstande til naboejendomme eller overholdelse af maksim alt byggeareal afhængigt af ejendommens areal er blot to mulige eksempler på problemer. Under visse forhold kan en ensrettet bygningsbelastning for naboejendomme være løsningen.
Foreningsbygningsbelastning – definition
Som udtrykket antyder, er det primært en form for forening af to eller flere egenskaber. For at disse kan "forenes", skal der være tale om naboejendomme. En ensrettede byggebyrde går ud på at behandle to eller flere naboejendomme som én ejendom i byggeretten. En fælles byggebyrde kræver generelt en byggeretlig begrundelse.
Med sammenlægningen af byggebyrden fjernes eksempelvis ejendomsgrænser mellem de involverede naboejendomme. Foreningsbygningsbelastningen omfatter altid mindst én såkaldt “tjenende ejendom”. Denne eller ejendomsejeren har en offentligretlig forpligtelse over for den ansvarlige byggemyndighed til at opløse deres ejendomsskel til en naboejendom. Det betyder, at naboejendommen bliver den såkaldte "dominerende" del og naboskel skal ikke tages i betragtning i byggeretlige spørgsmål.
Ejerforhold i tilfælde af samlingsbygningsbelastning
Ejerstrukturen af de enkelte ejendomme er ikke påvirket af en foreningsbyggerbyrde. Det betyder, at hver deltagende ejendomsejer bevarer sin ejendomsret til sin ejendom i det omfang, den var/er tinglyst i tingbogen før en foreningsbygningsafgift. En foreningsbygningsbyrde er ikke opført i tingbogen. Der vil heller ikke ske nogen ændring på skatteområdet.
Brug af foreningsopbyggende byrder
Eksempel 1
Hr. Meier ejer et tofamiliehus på sin ejendom, hvor lejlighederne ligger ved siden af hinanden og hver har sin egen indgang. Den ene side skal nu sælges inklusive ejendommen på siden. En ejendomsopdeling gør dette teoretisk muligt. Men fordi huset ikke er midt i ejendommen, ville dets del af ejendommen være væsentligt mindre.
Byggeloven siger, at det bebyggede areal på hans halvdel af huset er for stort til størrelsen af den resterende ejendom. En deling af ejendommen ville derfor ikke være mulig i dette tilfælde. Såfremt der samtidig med opsplitning af ejendommen søges og godkendes en ensretning bebyggelsesbyrde, anses ejendommen dog også efter opdelingen som bygningsreglement. Som ejendomsejer modtager huskøber løbende matriklen.
Eksempel 2
Fru Schmidts søn kan købe naboejendommen til sin mor billigt. For at kunne realisere sin drømmehusplan skulle han bygge tæt på ejendomsgrænsen til sin mors ejendom. Dette har ingen indvendinger, men det har bygningsmyndigheden, da han som bygherre er lovpligtig forpligtet til at opretholde minimumsafstanden til tilstødende ejendommes ejendomsskel. Her kan hans mor nu give bygningsmyndigheden pligt til at pålægge fælles byggebyrde. På den måde opløser moderen grænsen mellem de to ejendomme og det skal sønnen ikke længere tage højde for ved byggeriet.
Eksempel 3
To ægtepar, der er venner, har købt to stykker jord bag hinanden, som de gerne vil bygge på. Der er ikke adgang fra gaden til bebyggelse til den bageste ejendom. Det betyder, at kablerne kun kan nå den bageste ejendom via den forreste ejendom. Her kunne parret blive enige om en såkaldt servitut, der lovligt og permanent betinger en bygningsmæssig flytning over den første ejendom. For at spare omkostninger beslutter de nye ejendomsejere at kombinere byggeriet. De to ejendomme bliver i byggeretlig forstand én ejendom. Som følge heraf er det kun den forreste ejendom, der skal udvikles. Den bagerste ejendom kan nu tilsluttes denne.
Ansøgning
Der kan som hovedregel ikke gives bindende oplysninger vedrørende ansøgning om foreningsbygningsbyrde, da de enkelte forbundsstater kan have forskellige krav. Følgende oplysninger tjener derfor i nogle punkter kun som vejledende. Før du indsender en ansøgning, er det tilrådeligt at indhente præcise oplysninger om den ansvarlige myndighed.
Ansvar
Fælles byggebelastning kan søges via den ansvarlige bygningsmyndighed eller kommunens bygningstilsynsmyndighed.
Ansøger
Enhver af de involverede ejendomsejere kan indsende ansøgningen. Den, der indsender ansøgningen, vil norm alt også være fakturamodtager for de afholdte gebyrer.
Under alle omstændigheder skal den ejendomsejer, hvis ejendom er "behæftet", angive byggeklarheden med sin underskrift på en særskilt blanket. I teknisk jargon omtales dette som "entreprenøren". I nogle byer/lande inviteres bygherren, efter at bygherren har indsendt ansøgningen, til en personlig aftale for at give signaturen og for at kunne autentificere den direkte. Hvis entreprenøren bor længere væk, kan underskriften foretages hos en byggemyndighed i nærheden af boligen og attesteres der. Alternativt kan underskriften også attesteres af en notar.
Dokumenter/dokumenter, der skal indsendes
- Udfyldt og underskrevet ansøgningsskema
- Byggelastdeklaration fra entreprenøren med underskriftscertificering
- Nuværende matrikeludtræk over alle involverede ejendomme (må ikke være ældre end tre måneder)
- Matrikulære uddrag af alle involverede ejendomme
- Pladsplan i fem eksemplarer med markering og dimensioner af ejendommens areal, der skal belastes
- Afhængigt af bygningsmyndigheden kan der være behov for en separat omkostningsovertagelsesformular for de resulterende gebyrer
- Hvis der er tale om erhvervs- eller foreningsejendom, skal der indsendes handels- eller foreningsregisterudtræk
Redigeringsproces
Hvis alle nødvendige dokumenter og underskrifter er tilgængelige, vil bygningstilsynet igangsætte en såkaldt byggetilladelsesproces. Behandlingstiden kan variere meget afhængig af arbejdsbyrden og enkeltsager. I gennemsnit kan der forventes en behandlingstid på mellem fire og seks uger.
Hvis ansøgningen imødekommes, foretages en indtastning i byggebyrderegistret og foreningsbygningsbyrden bliver juridisk bindende.
Omkostninger
Afhængig af kommune, administrativ indsats, økonomisk værdi eller andre bygningsmæssige fordele sammensættes omkostningerne norm alt individuelt. De varierer mellem 60 euro og 500 euro. Gebyrrefusionen forfalder også, hvis entreprenøren skifter mening, efter at ansøgningen allerede er indgivet, og ikke underskriver bygningshæftelseserklæringen. Det er muligt at rekvirere skriftlige oplysninger om posteringer i byggebyrderegistret. Her skal der igen betales et gebyr på mellem 15 euro og 50 euro.
Tip:
Resultatet af byggetilladelsesproceduren meddeles ansøgeren skriftligt, og mindst optagelsen i byggebyrderegistret vil blive meddelt bygningsmyndigheden skriftligt. Dette er allerede bindende og foreningens byggebyrde er juridisk bindende, så yderligere bevis fra byggebyrderegistret er ikke nødvendigt.
Foreningsbygningsbyrde ved arv eller salg
Hvis der sker et ejerskifte af ejendommen ved salg eller arv, hvortil ejendomsforeningens forpligtelse er indgået, forbliver dette upåvirket og består fortsat. Dette er for at beskytte ejeren af den "dominerende" ejendom. Dette skal forhindre, at naboen i værste fald skal rive sit hus eller dele af det ned, hvis pligten skulle bortfalde, hvis det blev bygget på tværs af (tidligere) ejendomsgrænse.
Sletning af en foreningsbyggerbyrde
Hvis der er registreret en foreningsbygningsbyrde på en eller flere ejendomme, kan den under visse betingelser slettes. Følgende krav skal være opfyldt:
- Det oprindeligt planlagte byggeri vil ikke finde sted (årsagen er fjernet)
- Der er ingen offentlig interesse i at opretholde en foreningsbyrde
- Samtykke fra den ansvarlige bygningstilsynsmyndighed skal gives
Indflydelse på ejendomsværdi
Da mindst to ejendomme er involveret i en fælles byggebelastning, betyder det norm alt, at der er en ulempe for den ene del og en fordel for den anden. Den "dominerende" ejendom har fordelen, da den nyder godt af udskillelsen af ejendomsskel fra naboejendommen. Resultatet kan være en stigning i ejendommens værdi.
Ejendommen, der er tinglyst byggebyrde for, mister retten til en klar afgrænsning fra naboejendommen. Dette kan potentielt reducere værdien af en ejendom.
Afhængig af den enkelte sag og udvikling sker der ikke altid en værdiforringelse. Det skal tages i betragtning, at en samlet bygningsbelastning giver mere fleksibilitet i udviklingen, hvilket ikke ville være muligt uden denne byggelovsaftale. Hvorvidt og i hvilket omfang, hvilken ejendom der kan forventes at få et fald eller en værdistigning, kan afgøres ved hjælp af en sagkyndig og en tilsvarende rapport.
