Der kan være forskellige årsager til, at man ønsker at dele en ejendom: enten til planlægning af et dobbelthus, udstykning, for at skaffe byggegrunde til de voksne børn eller fordi ejendommen simpelthen er for stor og kræver for meget vedligeholdelse. En opdeling kan foretages med eller uden måling. Vejledningen viser alt, hvad der skal tages hensyn til ved opdeling af ejendom.
Godkendelse
I næsten alle føderale stater kræves der ingen kommunal godkendelse for at opdele ejendom. Undtagelser er Niedersachsen og Nordrhein-Westfalen, hvis det drejer sig om en bebygget ejendom eller en byggetilladelse hertil. Uanset om det er med eller uden den nødvendige delingstilladelse, skal de foreskrevne bygningsreglementer altid overholdes. Det gælder for eksempel overholdelse af minimumsafstande og bebyggelsesplaner. Bygnings- og/eller ejendomsmyndigheden i den ansvarlige kommune, hvor ejendommen er beliggende, giver detaljerede oplysninger.
Divisionstyper
Der er to typer division:
Ideel division
En ideel opdeling finder sted uden at måle ejendommen. Det betyder ikke, at en måling ikke udføres. Den kører ganske enkelt uden grænsebestemmelse og grænsesætning/grænsemarkering. Reguleringen af en opdeling uden måling udføres af en notar. En indtastning om den ideelle udstykning foretages i matriklen. Denne form for opdeling udføres hovedsageligt for at spare penge, og når parterne ikke ønsker et par kvadratmeter mere eller mindre.
Ideelle divisionskrav
Opfyldelse af mindst et af følgende krav er obligatorisk for at kunne dividere uden at måle:
- Grænsen tegnes “sten til sten”, f.eks. i et dobbelthus
- Lige ejendomsandele, som det f.eks. kan forekomme ved opløsning af et arvefællesskab
- Der er tidligere foretaget en delingsmåling og deponeres til tinglysningskontoret uden at der sker ejerskifte
Reel division
Ved reel opdeling skal en måling udføres af en anerkendt og offentligt udpeget landinspektør. Dette leveres efter anmodning fra den ansvarlige opmålingsmyndighed eller kan idriftsættes selvstændigt. Ejendomsgrænserne er afgrænset for alle delområder. Grænseskilte kan opsættes efter anmodning. Måleresultaterne og grænsepunkterne indsendes til tinglysningskontoret som bevis og opbevares der. Der oprettes nye matrikelblade for alle opmålte dele hos de respektive (nye) ejendomsejere. Den gamle tinglysningsbog for den uskiftede ejendom "overskrives" med de nye opmålings- og skeldata.
Omkostninger
Prisen for en parceldeling uden eller med opmåling afhænger af størrelsen på den ejendom, der skal deles, og grundværdien. Hvis ejendommen, der skal deles, er på 850 kvadratmeter, og standardgrundværdien er 23 euro pr. kvadratmeter, er udgiften til en delingsmåling i gennemsnit 900 euro højere end ved den såkaldte sondering uden delingsmåling. Omsætningsafgift og tinglysningsafgifter bliver tilsvarende dyrere på grund af højere omkostningsberegninger. I dette eksempel sammenlignes en omkostningsberegning på godt 2.700 euro med godt 1.300 euro uden delingsmåling. Priserne kan variere afhængigt af kommune.
Ejendomsejeren er norm alt ansvarlig for at dække omkostningerne ved sp altningen. Private aftaler om omkostningsdeling eller overordnet omkostningsovertagelse med den (nye) ejer af den ejendom, der skal opdeles, er mulige.
Ansøgning hvis godkendelse kræves
Hvis en tilladelsespligtig ejendom skal opdeles, kræves en skriftlig, uformel ansøgning til den ansvarlige bymyndighed. Ansøgningen skal indgives af ejendommens ejer eller køber. Offentlige landinspektører og notarer kan som udgangspunkt også indgive ansøgningen på vegne af ejendommens ejer eller køber. Der kræves en juridisk bindende fuldmagt til tredjemand til at indgive en ansøgning.
Appens indhold
Afsnit 13 i byggeskabelonforordningen regulerer ansøgningens indhold og nødvendige dokumenter. Disse omfatter
- Navn og adresse på ansøgeren eller ejeren af den ejendom, der skal deles
- Ejendommens gade og husnummer
- Ejendomsnavn
- Matebogsblad
- Ejendomsmatrikel med distrikt, grund og parcelnummer
- Ejendomskort i tre eksemplarer med nuværende ejendomsgrænser, ejendom der skal opdeles og fremtidige skel
- Oplysninger om eksisterende bebyggelse, markedsværdi af ejendommen der skal opdeles og formål med opdeling
Tip:
Sørg for, at alle oplysninger er korrekte og fuldstændige, og at alle nødvendige dokumenter/dokumenter er indsendt. I gennemsnit er sagsbehandlingstiden tre uger. Såfremt der er afgivet forkerte eller ufuldstændige oplysninger/dokumenter, forlænges sagsbehandlingstiden tilsvarende.
Afvist delingstilladelse
Hvis bygningsmyndigheden afviser en bodeling, er næste skridt at gå rettens vej, hvis afslaget ikke kan accepteres.
Godkendt ejendomsopdeling
Hvis en parcel er godkendt af bygningsmyndigheden, skal opmålingen udføres. Inden måleresultaterne indsendes til tinglysningskontoret med delingstilladelsen, er det tilrådeligt at aftale nærmere på forhånd.
servitut
Glem ikke de individuelle ejeres rettigheder, som skal tildeles i henhold til § 1018 i den civile lovbog, såsom færdsels- eller passagerettigheder. Samtidig kan der fastsættes et afkald på rettigheder. Det drejer sig om behæftning af naboens ejendom. Dette regulerer for eksempel (fælles) anvendelse, såsom nedlægning af vandrør eller opbevaring af genstande på naboejendommen.
Tip:
Alle aftaler såsom servitut og afkald på rettigheder skal generelt noteres skriftligt og bør indgå i enhver opdeling/købsaftale. På denne måde kan senere tvister undgås.
Vire- og gennemkørselsrettigheder
En væsentlig servitut er ret til vej og passage. Især hvis en opdelt ejendom er placeret i en anden række og ikke har direkte adgang til fods eller med køretøjer. Ved opdeling af en ejendom bør det reguleres, hvilken sti/adgang der gives. Kompensation for brug og/eller deltagelse i vedligeholdelsesomkostninger af stier/adgangsruter giver mening.
Omkostninger til kørsels- og passagerettigheder
Omkostningerne til kørsels- og kørselsrettigheder bør bestemmes ud fra brugsintensiteten. Privat eller erhvervsmæssig brug kan medregnes i beregningen her. Hvis parterne ikke bliver enige, kan omkostningerne fastsættes af en sagkyndig.
Landebogsindførsel
Hvis der gives vej- og/eller adgangsret over en naboejendom, skal dette opføres på behæftelsesejendommens matrikelblad. Ejerens samtykke er en forudsætning for matriklens indførsel. Såfremt tinglysningskontoret har adgang til vej- og gennemgangsrettigheder ved oprettelse af nye tingbogsblade, er den administrative indsats lavere, og omkostningerne generelt lavere end efterfølgende posteringer.
Tip:
Arealet til stierne og passagerne bør ikke være for generøst, da dette kan medføre værdiforringelse, hvis ejendommen sælges med tinglyst servitut. Et ejerskifte medfører ikke ophævelse af færdselsretten eller færdselsretten.
Søg hjælp
Tysk, juridiske bestemmelser, særskilte og/eller ekstraordinære regler og utallige paragraffer gør det ikke let for normale borgere at finde rundt. En utilsigtet fejl kan være nok til, at projektet ikke bliver godkendt, eller at der opstår juridiske vanskeligheder med de nye ejendomsejere. Det er tilrådeligt at søge hjælp hos en landinspektør eller en advokat/notar med speciale i fast ejendom og entrepriseret. I mange tilfælde kan kompetent support spare penge, tid og nerver.
